房地产项目形成不良的原因很多，表象千奇百怪、纷繁复杂。我们要了解一个正常的房地产是如何变成不良的，不良的生成模式也就决定了最终的处置模式，根据我的经验，我国房地产形成不良的原因主要有6类：

 

1、涉及违规、违建、超建的房产。这种房产在一线城市比较常见，政府批复的是10万㎡，结果开发商建了11万㎡，在如今规范的市场背景下，此类房产会面临拿不到批文与销售证的局面，由此造成开发商无法实现销售、无法支付工程款和银行贷款，变成不良。在面临此类不良房产时，其资产的估值核心就是判断项目能否通过合法合规的程序获得合法的政府批文和手续。其实在不良资产市场上是有一群专业人士，他们不仅对城市规划、房地产等相关领域的法律、法规特别熟悉，而且还知道如何与当地政府很好地沟通，协调上上下下十多个部门，他们能够在法律、法规允许的范围内找到一个很好地解决方案，我们称之为咨询公司，遇到这样的项目，我们会选择与此类咨询公司合作，让他们办理好了政府批文和手续后再收购。

 

2、由于政府政策变更、政府领导换届、城市规划调整而导致的不良。比如招商引资优惠政策被取消、城市片区控规调整等。这种风险主要发生在商业环境并不是很友好或者商业政策不稳定的地区，项目以大的城市综合体为主，且十分考验投资机构与政府沟通协调能力和应对政策变化的能力，不确定性高，定价难。对于这样的项目，除非低成本的长线大资金，否则难以撼动，处置模式也以慢慢消化为主。

 

3、由于复杂的债权、债务纠纷进而形成的不良房地产，这种以民营企业投资的地产项目居多。比如说有位民企老板，早前拿了一块地，项目估值10亿，他从银行借了5亿，信托搞了3亿，又以股权质押的形式从民间融资了1亿，相当于10亿的项目借了9亿，后来，由于项目设计不好，销量上不去，资金无法回笼，现金流断裂，所有债权人一拥而上，将其诉之法律，法院将整个项目查封，导致项目无法动工和销售，债权债务人都冻在里面出不来，进而形成利滚利的局面。

 

这种不良房产项目目前在强二线城市比较常见，比如杭州、苏州、青岛等，早年在上海、北京也有类似的案例。在这种情况下，通常有两种办法可以解套：一是一个强大的信用主体介入( 比如央企、国企、四大资产管理公司等)作为担保方，出具保函，将所有偿付责任都承揽下来，与所有债权人达成一致后债权人解除查封，项目从而可以重新启动，重新开发或者盘整后再销售，资金逐渐回笼，按比例偿还债务；第二是债务重组，投资方打折收购所有债权，再由投资方与债务人谈判，给债务人一定的期限，如果债务人能够盘活项目，实现现金流，则投资方获得债权投资的收益，如果债务人无法盘活项目，投资方可以通过债转股或者司法程序，进而成为项目所有人，再寻找对房地产开发、运营熟悉的操盘手来盘活项目。

 

此类不良房产的处置关键在于解决复杂的债权债务纠纷，资产定价更加容易，操作更加市场化，起码不用和规划等相关部门打交道。

 

4、由于市场定位不准，产品设计能力差、开发商操盘水平差进而导致项目陷入困境的。比如我们在苏州看过一个项目，一个南通的包工头因为干工程的原因跟当地政府关系不错，在苏州太湖边上弄了一块地，这个业主很有情怀和理性，想做个好的楼盘和作品出来，于是规划建成了豪宅，产品基本都是500-800平米一栋的别墅，里面装修也很土豪（比如用的都是从西班牙、意大利进口的大理石和材料），但客户看完后的总体感觉就是很俗气（装修的感觉像罗马或者法式风格的大浴场，类似于洗澡的大浴场或者KTV的风格），500-800平米的大房子每套别墅的价格基本就是1000-1600万，在苏州这个市场能买得起这么贵的房子的人要求都是特别高的、也是比较挑剔的，不但要看房子的品质、还要看开发商的品牌、物业管理服务、小区园林等综合因素，可能融创或者绿城来做还有市场，但这个做包工头起价的开发商没有开发经验，品牌和经验都支撑不了这个项目的售价，面积太大总价高导致销售很慢，一年就卖几套，也没钱付工程款、支付银行利息和缴纳税费，结果变成不良资产。

 

5、纯粹是基于市场原因导致的不良，如果一个地区的市场供应量过大，可能未来十年都处于去库存阶段，那么，房产项目变为不良也就不足为奇。这样的不良房产，关键就是看资产价格有多便宜，只要收购的成本够低，慢慢卖，也总是能消化完的。

 

6、特殊事件发生导致的不良，比如涉及腐败违法事件项目被查封，集团其他业务违约触发的连环违约，比如股东打架造成的不良等。

 

对于这六种状态下的不良房产，从风险程度来看，前两类不良的形成由于和政府相关，所以，相对来说比较难处置，不确定性更高，第三、四类不良在操作上可以更加市场化，定价更容易，风险程度较小。

 

但这六种情况时常叠加，产生更加复杂棘手的不良模式，总体来说，处置难度越大的项目，处置成功后的收益也就越高。不良房地产或者烂尾楼最终呈现出来给大家的感觉差不多，比如停工、烂尾、债权债务纠纷、诉讼、民间借贷、高利贷等复杂事情都存在，但是究竟触发或者导致不良的起初和根本因数是什么都不一样，可能是六类情况的任何一种，有可能多种因数交叉在一起，那就更复杂了。